A disputa entre moradores, síndicos, investidores e plataformas de locação de curta temporada acaba de ganhar um novo capítulo no Superior Tribunal de Justiça. Após decidir, em maio, que estadias curtas em condomínios residenciais exigem aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos quando houver alteração da destinação das unidades, o STJ agora deu um passo ainda mais amplo: suspendeu, em todo o país, os processos judiciais que discutem o tema e criou o Tema 1.443.
Na prática, a Corte vai fixar uma tese vinculante para orientar todos os casos semelhantes no Brasil. O ponto central da discussão é direto, mas de enorme impacto: a cláusula de “destinação residencial” prevista na convenção condominial, sozinha, já é suficiente para impedir locações de curta temporada por plataformas como Airbnb, mesmo que o condomínio não tenha uma proibição expressa?
Para o advogado especialista em Direito Condominial, Dr. Issei Yuki, a decisão mostra que o tema deixou de ser uma briga pontual entre vizinhos e passou a ser uma das grandes discussões jurídicas do mercado imobiliário atual. “O STJ está reconhecendo que essa controvérsia ultrapassou os limites de casos isolados. A locação de curta temporada em condomínios residenciais envolve direito de propriedade, segurança, sossego, destinação do prédio e impacto econômico. Por isso, a resposta precisa ser uniforme, e não depender de decisões diferentes em cada tribunal.”
Com a afetação ao rito dos recursos repetitivos, os processos pendentes que tratam da mesma questão ficam suspensos até que o STJ defina a tese final. Isso significa que ações judiciais em andamento sobre a possibilidade de aluguéis curtos em condomínios residenciais entram em compasso de espera.
A medida não resolve imediatamente se o Airbnb pode ou não ser proibido em todos os condomínios, mas indica que o tribunal pretende pacificar uma questão que vinha gerando decisões divergentes no país.
O debate é sensível porque envolve dois lados fortes. De um lado, proprietários alegam o direito de usar e explorar economicamente seus imóveis, inclusive por meio de locações de curta duração. De outro, condomínios argumentam que a alta rotatividade de hóspedes descaracteriza a finalidade residencial do prédio, aumenta a circulação de desconhecidos, dificulta o controle de acesso e pode afetar a segurança e o sossego dos moradores.
O julgamento anterior da Segunda Seção já havia trazido um recado relevante: a exploração reiterada e profissional de imóveis residenciais para estadias curtas pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio. Naquela ocasião, prevaleceu o entendimento de que esse tipo de uso depende de aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.
Agora, o Tema 1.443 aprofunda a discussão. A dúvida que o STJ irá enfrentar é se, em condomínios com destinação exclusivamente residencial, seria necessário existir uma cláusula expressa proibindo locações curtas, ou se a própria finalidade residencial já bastaria para impedir esse modelo.
Segundo Dr. Issei Yuki, esse detalhe é decisivo. “A diferença parece técnica, mas muda completamente a vida dos condomínios. Se o STJ entender que a destinação residencial já basta para restringir as locações curtas, muitos condomínios terão respaldo para agir mesmo sem uma cláusula específica contra Airbnb. Se entender o contrário, será necessária uma previsão expressa e bem construída na convenção.”
Enquanto a tese definitiva não é julgada, síndicos e administradoras precisam evitar decisões improvisadas. A suspensão nacional dos processos não significa que os condomínios devam ignorar situações em andamento, mas exige cautela na condução dos conflitos.
O caminho mais seguro é revisar a convenção, analisar o regimento interno, verificar se já existem deliberações em assembleia sobre o tema e documentar eventuais reclamações envolvendo hóspedes, barulho, uso indevido de áreas comuns, festas, danos ou falhas no controle de acesso.
Também é recomendável que condomínios que desejam permitir esse tipo de atividade estabeleçam regras objetivas: cadastro prévio de hóspedes, limite de ocupação, responsabilização do proprietário, tempo mínimo de permanência, regras para uso de áreas comuns e penalidades em caso de descumprimento.
Já para investidores, o alerta é ainda maior. Comprar um imóvel residencial pensando exclusivamente em renda por aluguel de curta temporada se tornou uma decisão que exige análise jurídica prévia. A localização, a mobília e a rentabilidade projetada não bastam. É preciso avaliar a convenção, as atas de assembleia e o posicionamento do condomínio.
Um apartamento atrativo para hospedagem pode se tornar inviável se o prédio não autorizar esse uso ou se a tese do STJ fortalecer a possibilidade de restrição com base apenas na destinação residencial.
A discussão também recoloca no centro do debate a função social da propriedade. O proprietário continua tendo direitos sobre sua unidade, mas, dentro de um condomínio, esse direito convive com regras coletivas. O prédio residencial não é apenas um conjunto de unidades privadas; é uma estrutura de convivência, segurança e uso comum.
Por isso, o julgamento do Tema 1.443 tende a ter efeito direto sobre milhares de condomínios, ações judiciais, investidores e proprietários que utilizam plataformas digitais para locações de curta duração.
Para Dr. Issei Yuki, o momento exige prudência, informação e atualização jurídica. “O pior caminho agora é agir no impulso. Nem o proprietário deve presumir que pode anunciar livremente, nem o condomínio deve agir sem base documental. Até a definição final do STJ, a palavra de ordem é cautela. O que está em jogo não é apenas o Airbnb, mas o limite entre o uso individual do imóvel e a vontade coletiva dentro do condomínio.”
A decisão final do STJ ainda não tem data para ser julgada, mas o recado já está dado: o tema não será mais tratado como uma simples disputa entre vizinhos. A locação de curta temporada em condomínios residenciais entrou definitivamente na agenda dos grandes debates jurídicos do país.
E, quando a tese for fixada, ela poderá redefinir não apenas o funcionamento de plataformas como Airbnb em prédios residenciais, mas também a forma como condomínios brasileiros entendem propriedade, convivência e destinação residencial.
(47) 99660-9995
gmail.com