Crescimento populacional, novos serviços e mudanças no planejamento urbano fazem bairros fora das centralidades tradicionais ganharem relevância no mercado imobiliário
Florianópolis chegou a 598.370 habitantes em 2026, segundo estimativa do IBGE. São cerca de 61 mil moradores a mais em relação à população registrada no Censo 2022, quando a Capital tinha 537.211 habitantes. O crescimento de aproximadamente 11,4% em quatro anos ocorre em paralelo a transformações na ocupação urbana e ajuda a explicar por que a escolha de onde morar na cidade está deixando de se concentrar apenas nas áreas tradicionalmente consolidadas.
Ao mesmo tempo em que a população aumenta, diferentes regiões passam a desempenhar funções urbanas próprias. O planejamento municipal reconhece essa diversidade por meio dos Planos Distritais, que consideram características econômicas, sociais, ambientais, culturais e territoriais de cada área. Canasvieiras, por exemplo, é definida pela Prefeitura como uma centralidade local e uma das regiões mais importantes do Norte da Ilha. Já o distrito Sede permanece como a principal centralidade de Florianópolis, em escala municipal e metropolitana.
Na prática, esse movimento amplia os critérios usados por quem procura um imóvel. Além de preço e metragem, entram na decisão fatores como acesso a serviços, mobilidade, proximidade da natureza, oferta de comércio, qualidade dos espaços públicos e características de ocupação de cada bairro.
A mudança não significa que Florianópolis esteja criando um novo centro único. O movimento é mais fragmentado: diferentes regiões assumem papéis distintos dentro da estrutura urbana.
Um diagnóstico da própria Prefeitura identifica centralidades distribuídas pelo território, incluindo áreas como Centro, Trindade/Santa Mônica, Saco Grande, Jurerê, Canasvieiras, Ingleses, Barra da Lagoa, Lagoa da Conceição, Campeche e Aeroporto.
Essa configuração também altera a lógica de desenvolvimento imobiliário. Regiões consolidadas continuam concentrando demanda, mas bairros com características específicas podem ganhar espaço quando reúnem localização, infraestrutura, paisagem e novos equipamentos urbanos.
“Quando uma região começa a receber novos espaços de convivência e infraestrutura, ela passa a desempenhar novas funções dentro da cidade. Para nós, é importante entender esse movimento antes de definir um projeto, porque o empreendimento também precisa dialogar com a vocação do lugar”, afirma Cintia Pereira, presidente da CBA Corp.
No Norte da Ilha, a transformação pode ser observada a partir da evolução de Canasvieiras e de seu entorno. O distrito possui relevância histórica, cultural e turística e é reconhecido pelo município como uma centralidade local e uma das regiões mais importantes da porção norte de Florianópolis.
Dentro desse território, bairros como Ponta das Canas apresentam uma combinação particular de praia, ocupação residencial e atividade turística. A chegada de novos projetos acrescenta outros usos à região, como gastronomia, conveniência e espaços de convivência.
Um dos projetos que acompanha essa transformação é o Natus, da CBA Empreendimentos, em Ponta das Canas. O empreendimento prevê um mall integrado e aberto à cidade, com operações de gastronomia e conveniência, além da Alameda Natus, acesso ao mar implantado em uma área de preservação permanente e destinado à comunidade.
A proposta reúne diferentes usos em uma região cuja dinâmica historicamente esteve associada à praia, ao turismo e à ocupação residencial.
Nem todas as áreas que ganham relevância precisam se transformar em novos polos comerciais.
No João Paulo, região próxima a importantes eixos de conexão da Capital, atributos como áreas verdes, menor ocupação e vistas para a Baía Norte fazem parte da relação do bairro com a cidade.
O Meraki Sunset, desenvolvido pela CBA Empreendimentos, aposta justamente nesses atributos. O projeto reúne 33 unidades, preservação de vegetação nativa e valorização das vistas para a Baía Norte.
A escolha do local mostra outra dimensão do novo mapa imobiliário: a valorização de determinadas regiões não depende necessariamente da criação de grandes polos comerciais. Em alguns territórios, localização, paisagem, natureza e características de ocupação podem ser elementos centrais para a escolha do imóvel.
Jurerê apresenta uma dinâmica diferente. Em vez de representar uma centralidade em formação, o bairro já possui uma identidade consolidada, com infraestrutura, turismo, serviços e forte demanda imobiliária.
A região é objeto de um Plano Específico de Urbanização (PEU) desenvolvido pelo município, que detalha regras de uso e ocupação do solo considerando as características locais, ambientais, sociais, culturais e econômicas.
No caso de Jurerê, a área do plano possui 217 hectares, dos quais 70% são destinados à preservação e 30% à ocupação urbana.
A combinação entre uma estrutura urbana consolidada e regras específicas de ocupação influencia a disponibilidade de novas áreas e a forma como os projetos são desenvolvidos.
O Puerto Madero, da CBA Empreendimentos, integra essa oferta, com localização próxima à praia e proposta de Open Mall de gastronomia, conveniência e experiências.
O projeto também incorpora serviços de padrão elevado ao condomínio, administrados pela CBRE, empresa de atuação internacional. A presença de serviços e conveniência dentro dos empreendimentos acompanha uma tendência de mercado em que a experiência de morar passa a considerar também aquilo que é oferecido além da unidade residencial.
Enquanto novas regiões ganham atenção, o Centro passa por um movimento de outra natureza.
Reconhecido oficialmente pelo município como a principal centralidade de Florianópolis, em escala municipal e metropolitana, o distrito Sede concentra uma ocupação histórica e funções urbanas consolidadas.
Por isso, seu processo atual não representa a criação de uma nova centralidade, mas a qualificação de uma área que já exerce esse papel.
Em 2026, o município apresentou o projeto Floripa Centro, desenvolvido pelo escritório internacional Gehl Architects, com propostas voltadas à qualificação dos espaços públicos e à experiência das pessoas na região.
Também avançou a implantação do Parque Urbano e Marina Beira-Mar. Em fevereiro de 2026, o projeto recebeu licença ambiental definitiva e autorização para construção, com previsão de 600 vagas para embarcações, além de áreas destinadas a lazer e atividades comerciais.
A transformação também aparece nos novos projetos residenciais da região. O Physis Place, da CBA Empreendimentos, trabalha conceitos de wellness e biofilia, com jardins suspensos e integração entre arquitetura e natureza.
O projeto representa outra frente do mercado: a transformação de uma área já consolidada a partir de novos conceitos de moradia e qualidade urbana.
Com uma população estimada em quase 600 mil habitantes e diferentes regiões assumindo funções próprias, a escolha de onde morar em Florianópolis passa a envolver uma combinação maior de fatores.
A localização continua sendo determinante, mas sua definição se torna mais ampla. Estar perto de uma centralidade não significa necessariamente morar no Centro. Dependendo do perfil do comprador, proximidade da praia, acesso a serviços, conexão viária, áreas verdes ou oferta de comércio podem ter pesos diferentes.
Para o mercado imobiliário, isso aumenta a importância de compreender a dinâmica de cada território antes de definir novos projetos.
O planejamento urbano municipal reforça essa diversidade ao estruturar planos específicos para os distritos, considerando suas características e necessidades.
“É importante olhar para o imóvel dentro do território onde ele está inserido. Uma região que recebe infraestrutura, novas conexões e espaços de convivência passa a ter outra dinâmica, mas cada lugar tem uma vocação própria. O papel do mercado é entender essas características e acompanhar a transformação sem descaracterizar aquilo que torna cada região única”, avalia Cintia.
O resultado é uma cidade em que as possibilidades de moradia se tornam mais distribuídas. As centralidades tradicionais continuam relevantes, mas passam a conviver com bairros que desenvolvem novas funções e com territórios que oferecem outros atributos para quem escolhe onde viver.
Mais do que apontar um novo “bairro da vez”, o movimento revela uma mudança na própria dinâmica urbana de Florianópolis: à medida que a cidade cresce, o mapa de onde morar também se torna mais diverso.
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